지난번 글에서 '미분양 물량 확인하는 법'을 체크했습니다.
그렇다면 이번 글에서는 부동산 투자 지역 선정시 중요한 '미분양 물량'을 어떻게 해석해야 하는지를 보겠습니다.
미분양(신축)이 증가한다는 것은, 동일 지역 내 구축 아파트는 더 매매가 힘들어지기 때문에 아파트값이 상승하기가 힘듭니다. 그런데 미분양을 꼭 나쁘게만 볼 필요는 없습니다. 건설사가 '아파트를 공급하는 지역'이라는 뜻은 충분한 그 지역에 어느정도의 수요가 있다는 의미가 되기 때문입니다. 특히 대형 메이저 건설사가 대규모 공급을 한다면 더욱 유의미하겠죠. 미분양이 많아지면 건설사에도 타격이 되기 때문입니다.
그래서, 미분양이 '왜'발생하는지에 대해 생각해봐야 합니다.
◎ 미분양 발생 원인
1) 분양가가 높은 경우
해당 단지를 미래가치로 판단해 분양가가 적정한지를 따져봐야 합니다. 분양가가 '비싸다'고 사람들의 입에 오르내렸던 단지들도 프리미엄이 높게 산정된 경우가 꽤 있습니다. 예를 들어 2016년 말 분양했던 '신촌 그랑자이'의 경우 당시 분양가가 너무 비싸다고 논란이 되었지만 결국 1순위로 마감되었고, 현재는 전용 84기준 P가 5~6억이상 붙었습니다.
과연 높은 분양가를 내가 감당할 수 있는 정도인지와 높은 분양가임에도 불구하고 입주할 당시 혹은 그 후의 미래가치를 얼마나 받을 수 있을지를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2) 공급량이 많은 경우
내가 입주할 당시 그 지역의 공급량은 필수로 체크해봐야 하는 부분입니다.
부동산 투자에서 "공급 앞에 장사 없다"는 말이 있습니다. 미니 신도시 급인 '헬리오 시티'의 입주장만 봐도 그렇습니다. 약 1만 세대에 가까운(정확히는 9,510세대) 입주물량 앞에서 송파를 넘어 강동의 전세가 하락에까지 영향을 미쳤죠. 하지만 입주장 3달여가 되어가는 현재 전세가는 거의 회복을 했습니다. 이렇게 많은 공급량이 일시적인지, 장기적으로 이어질 것인지 따져봐야 하며, 잠재적 대기 수요가 얼마나 되는지도 잘 살펴봐야 합니다.
3) 위치가 안좋은 경우
가장 안좋은 상황입니다. 인근 거주민들조차 고개를 절레절레 짓는 곳이라면 가급적 피하는 편이 좋겠지요. 다만, 현재를 보지 말고 '미래'를 봐야 합니다. 완공이 되고 입주가 될 2~3년 후에 과연 이 지역이 어떻게 변할지 계속해서 상상해보는 연습이 필요합니다.
4) 경기가 안좋거나 집을 안사려고 하는 경우
1997년말 IMF 외환위기이후 주택가격이 하락했고 이후 2003년까지는 '집 사라고 하면 친구도 아니다'라는 얘기가 있었을 정도로 아무도 집을 사려고 하지 않았습니다. 전세수요가 몰려 전세가가 폭등했고, 그러면서 매매가와 전세가의 갭이 적어지면서 소액으로도 집을 살 수 있다는 갭투자가 성행하게 되었죠. 그리고 난 후 2003~2004년부터 서울 아파트 가격은 서서히 반등을 시작합니다.
영화 '빅쇼트'를 보면 알 수 있습니다. 모두가 '노'라고 할 때 '예스'라고 할 수 있는 똑똑하고 준비된 소수가 부(富)를 얻게 됩니다. 그리고 역사는 반복됩니다.
결론 : 미분양을 꼭 안좋게만 볼 이유는 없습니다. 미분양이 난 이유를 면밀히 분석해보면서, 동시에 추이를 잘 살펴봐야 합니다.
무엇이든 "꾸준한 관심"이 필수입니다.
"눈을 크게 뜨고 남들이 보지 못하는 것을 보는 '눈'을 키우자. 늘 고대하고 준비하다 보면 기회는 내 것이 된다"
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